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李常永律师 李常永律师简介李常永:四川大学法学硕士,天津行通律师事务所业务主任、经济犯罪业务二部负责人,前高校教师。中国法学会会员,中国法学会刑事辩护高峰论坛“优秀刑事辩护律师”。天津市律师协会刑事专业委员会委员,天津律协... 详细>>

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律师姓名:李常永律师

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执业证号:11201201210709214

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民商事诉讼

经典案例:柳育莲、苑华等与尚上房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

柳育莲、苑华等与尚上房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理法院 天津市和平区人民法院

案  号 2019)津0101民初553号

案  由 房屋买卖合同纠纷

裁判日期: 2020年01月10日

天津市和平区人民法院

民事判决书

2019)津0101民初553号

2019)津0101民初553号

原告(反诉被告):柳育莲,女,1954年9月7日出生,汉族,住天津市和平区。

委托诉讼代理人:潘强,天津击水律师事务所律师。

委托诉讼代理人:王丽娜,天津击水律师事务所律师。

原告(反诉被告):苑华,女,1985年3月8日出生,汉族,住天津市河**。

委托诉讼代理人:苑贵生(原告苑华之父),男,1952年1月6日出生,汉族,住天津市和平区。

被告(反诉原告):尚上,男,1992年8月5日出生,汉族,天津医科大学职工,住天津市和平区。

委托诉讼代理人:魏涛,天津华盛理律师事务所律师。

委托诉讼代理人:董卓川,天津华盛理律师事务所律师。

原告(反诉被告)柳育莲、苑华与被告(反诉原告)尚上房屋买卖纠纷一案,本院于2019年1月15日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)柳育莲及苑华委托诉讼代理人潘强、王丽娜、苑贵生,被告(反诉原告)尚上委托诉讼代理人魏涛、董卓川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告(反诉被告)柳育莲、苑华向本院提出诉讼请求:1.请求法院判令原告与被告签订的《天津市二手房买卖合同》及《天津市二手房买卖合同补充协议》继续履行,判令原告按照1690000元价值支付税款,剩余1700000元至3020000元之间的税费由原被告依法各自承担;2.判令被告向原告支付违约金320000元;3.由被告支付原告房租每月4700元计算期限为自2019年2月4日至7月21日止,之后每月4600元自2019年7月22日交付房屋之日至的房租;4.诉讼保全保险费4176元、评估费12050元由被告承担;5.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由:二原告与被告于2018年12月19日签订《天津市二手房买卖合同》,约定买卖房屋,总借款3200000元,根据合同约定。原告于签订合同当天给被告支付首付款1050000元用于被告还清该房屋原有剩余贷款。被告收到首付款后出具收条。合同第三条第五项约定被告还清银行贷款撤回抵押后的三个工作日内前往和平房管局办理网签及过户手续。2019年1月4日原被告双方前往房管局。被告以不签订《天津市二手房买卖合同补充协议》就不进行网签和过户为由,原告在被告车中急忙签订补充协议。最终由于被告没有携带房管局网签及过户手续的对账簿导致当天没有办理相关手续。自2019年1月5日至今,原告方17次与被告电话联络,请求被告按合同履行。但被告始终无回应,原告无奈,前往被告单位请求被告尽快办理相关手续。被告在天津医科大学领导的见证下承诺将尽快办理该项事宜。但是被告没有履约。原告诉至法院,望判如所请。

被告(反诉原告)尚上辩称,驳回原告全部诉讼请求。双方签订的二手房买卖合同,明确约定原告承担3200000元的税费,在合同第二条约定成交总价款为3200000元,第5条约定税费费用由乙方全部交纳,约定明确且不违法。依据最高院及判例,税款约定不违反强制性规定,相关约定合法有效。被告要求按照3200000元过户,由原告承担全部税费。关于违约部分,在合同履行初期,由于原告严重违约制造合同履行障碍,在2019年1月4日双方发生矛盾时,有原告发微信表示今天发生的事情责任完全在苑华,你无过错。表明合同是原告违约。在合同履行过程中,被告始终坚持履行合同。是原告在2019年初时就为解除合同做准备,并不想继续履行合同。原告在2019年1月起诉提出解除合同,根本违约。在2019年1月10日原告通过微信表示拒绝继续履行合同,要么按3200000元过户要么按照1690000元过户,对于3200000元过户,表示将前期的1050000元退给原告,这种以退还全部首付款的表示,实际上就是拒绝了按照3200000元过户。按照1690000元过户,被告表示不接受。原告拒绝履行属于严重违约行为,被告在收到首付款后,积极做了清贷,为过户作准备。但是原告没有按照合同支付460000元以及1690000元监管款,属于严重违约。合同第八条约定违约责任即房屋全款的10%,由于原告违约致使被告无法拿到签订合同时的房款,给被告造成各种损失。原告还曾到被告工作处,给被告工作造成不良印象。应当由原告支付违约金320000元。违约责任依据证据,原告在2019年1月4日原告微信给被告自认,现在有证据证明原告有违约责任。原被告合同在第五条关于税费的承担有明确约定,是按照3200000元房款的税费。应当驳回原告的全部诉请。

被告(反诉原告)尚上在本案审理过程中向本院提出反诉请求:要求继续按照原合同3200000元价款履行合同,被反诉人承担3200000元价款的税费,被反诉人支付反诉人违约金320000元,本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由:2018年12月19日,反诉人与二被反诉人签订《天津市二手房买卖合同》,该合同合法有效对双方具有约束力。其中第八条约定了违约金为房屋全款10%即320000元。其中还约定“其余款项460000元整,在房管局交易中心办理过户手续钱当天内支付甲方”。反诉人依约履行,二被反诉人违约没有支付该笔款项。且二被反诉人存在违约行为。故反诉人要求二被反诉人承担违约责任。

原告(反诉被告)柳育莲、苑华针对反诉辩称,被告的反诉请求要求原告按照3200000元价款履行合同并让原告支付税费,不可能履行。被告净得3200000元,原告按照3200000元缴纳税费,但是合同没有约定,且经原告咨询,如果被告净得3200000元,该房屋含税的成交价为4600000元,这不是双方当初的合意。且被告找了相关部门对房屋进行评估,评估价为1690000元。所以被告的反诉请求不可能履行。即使原告与被告的3200000元是含税价款,那么被告应当缴纳税款50万余元,所以继续履行原告按照1690000元交税,超出1690000元部分交税情况依法办理,原被告双方各交各的税费,被告因此应当缴纳50万余元的税款,原告缴纳4万余元税款。

本院经审理认定事实如下:坐落本市和平区房屋(建筑面积64.46平方米)系被告(反诉原告)尚上名下所有房屋。2018年12月19日原告(反诉被告)柳育莲、苑华作为乙方与作为甲方的被告(反诉原告)尚上签订《天津市二手房买卖合同》,约定由原告(反诉被告)柳育莲、苑华购买被告(反诉原告)尚上名下上述房屋,合同载明:“甲、乙双方约定,房屋成交总价款为:3200000元整。乙方不贷款,在签订合同的当天乙方通过银行转账支付甲方房屋首付款1050000元整,其中1690000元整进入资金监管账号,其余460000元整在房管局房屋交易中心办理过户手续当天内支付甲方。甲方应于收到乙方支付的首付款后的2个工作日内到银行办理还清贷款手续,乙方在甲方还清全部贷款彻底押后的3个工作日内在房屋交易中心办理过户手续的同事将资金监管的全部款项1690000元整,通过银行一次性存入甲方在天津市房地产交易资金监管中心指定的专用账户中,同时房屋全部余款460000元整,乙方通过银行转账支付给甲方。”《天津市二手房买卖合同》还约定:“甲方违约除返还乙方支付的外,还应赔偿乙方全款的10%(即32万元)。甲方应在违约之日起10个工作日内赔偿违约金。乙方违约应赔偿甲方房屋全款的10%(即32万元)作为违约金。乙方应在违约之日起10个工作日内赔偿违约金。甲方可在乙方支付款中扣除。”原、被告双方在签订上述《天津市二手房买卖合同》后均同意对于诉争房屋于2018年12月20日价值进行评估,天津中量房地产土地评估有限责任公司于2018年12月21日出具的《房地产交易估价报告》显示,诉争房屋于价值时点可能实现的市场价值取整为1690000元。原告于上述《天津市二手房买卖合同》签订当日给付被告1050000元,后被告于2019年1月2日完成了诉争房屋的贷款清偿手续,并撤销了该房屋的抵押登记。2019年1月4日原、被双方前往有关房屋管理部门办理诉争房屋买卖的相关手续。同时,原、被双方签订《天津市二手房买卖合同(补充协议)》,该约定:“甲、乙双方约定,房屋成交总价款为320000,乙方交纳房屋产权转移所产生的所有税费及费用,甲方净得乙方购房款320万元整。乙方自行委托评估公司评估该房屋金额为169万元整。甲方应乙方要求在和平区房管局房屋交易中心另行签订该房屋买卖协议金额169万元整,乙方自行按169万元缴纳有关税费及费用。因甲方配合乙方转移该房屋产权所给甲方造成的任何损失,全部由乙方承担,甲方不承担任何责任。”上述《天津市二手房买卖合同(补充协议)》签订后,因被告未能准备设立房屋买卖资金监管账户所需要的对账簿即相关存折,2019年1月4日原、被告双方未能办理剩余房款的交付及签订有关房屋管理部门规定的《天津市房产买卖协议》。后原告对此联系被告,要求被告按照《天津市二手房买卖合同(补充协议)》约定继续履行诉争房屋的买卖及过户手续,但被告予以拒绝。现原告起诉来院,要求继续履行原告与被告签订的《天津市二手房买卖合同》及《天津市二手房买卖合同补充协议》,原告按照1690000元支付税款,剩余1700000元至3020000元之间的税费由原、被告依法各自承担以及被告给付原告违约金及房租损失等。同时被告提出反诉要求按照原合同3200000元价款继续履行合同,被反诉人(原告)承担3200000元价款的税费并支付反诉人(被告)违约金320000元等。

另查,原告(反诉被告)在本案审理过程中向本院提出申请,本院依法委托天津市志信房地产土地评估有限公司对坐落本市和平区房屋于2018年12月19日房地产价值进行评估,评估结果为:上述房屋2018年12月19日评估价格为3020000元,评估单价为46851/平方米。

再查,原告(反诉被告)在本案审理过程中向本院提出申请,本院于2019年1月18日作出(2019)津0101民初553号民事裁定书,查封、扣押被申请人尚上存款1392130元或其他等值财产。

本院认为,原、被告签订的《天津市二手房买卖合同》系当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规关于效力性的禁止性规定,依法成立、有效,本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告依照合同约定给付被告1050000元,且被告于2019年1月偿清了诉争房屋贷款并撤消了抵押登记。现原、被告双方均同意继续履行双方的房屋买卖协议,但对于诉争房屋价款未能达成一致。根据法律规定,合同生效后,当事人就质量、价款等内容没有约定或约定不明确的,可以补充协议,不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同价款内容约定不明确,按照订立合同时履行地的市场价格履行。对于原、被告双方签订的《天津市二手房买卖合同(补充协议)》中约定的“甲、乙双方约定,房屋成交总价款为3200000元,乙方交纳房屋产权转移所产生的所有税费及费用,甲方净得乙方购房款320万元整。乙方自行委托评估公司评估该房屋金额为169万元整。甲方应乙方要求在和平区房管局房屋交易中心另行签订该房屋买卖协议金额169万元整,乙方自行按169万元缴纳有关税费及费用。”这一主要合同内容,原、被告双方产生争议。关于被告主张要求被告净得房屋价款3200000元,同时原告承担3200000元价款的税费,缺乏法律依据且造成原告支付诉争房屋的价格2018年12月19日市场价格不符,明显违背公平原则,被告的该项主张,本院不予支持。关于原告主张原告按照1690000元价值支付税款,剩余1700000元至3020000元之间的税费由原被告依法各自承担,亦缺乏相关法律依据,本院亦不予支持。原告应当按照诉争房屋2018年12月19日评估价格3020000元向被告交纳剩余房款1970000元。因诉争房屋买卖产生的相关税费由原、被告双方按照相关法律规定分别各自承担。

关于原告主张被告向原告支付违约金320000元以及被告主张被反诉人(原告)支付反诉人(被告)违约金320000元的诉讼请求,缺乏事实依据,本院均不予支持。

关于原告主张被告支付原告房租每月4700元计算期限为自2019年2月4日至7月21日止,之后每月4600元自2019年7月22日交付房屋之日止的房租的诉讼请求,原告依照双方《天津市二手房买卖合同》约定于签订该合同当日给付被告房款1050000元,且被告于2019年1月偿清了诉争房屋贷款并撤消了抵押登记,后原、被告双方因诉争房屋价款始终未能达成一致,造成诉争房屋未能及时交付原告导致原告产生租房损失,该项损失应当由原、被告共同承担。本院酌情被告自2019年3月起按照每月2000元的标准给付原告租房损失至诉争房屋实际交付之日止。

综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、第六条,《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定,判决如下:

一、本判决生效之日起十日内,被告(反诉原告)尚上与原告(反诉被告)柳育莲、苑华到涉诉房屋所在的房地产管理部门办理坐落本市和平区房屋所有权转移登记至原告(反诉被告)柳育莲、苑华名下的相关手续,所需缴纳的税费用由原告(反诉被告)柳育莲、苑华及被告(反诉原告)尚上按照3020000元房屋交易价格依据相关法律规定分别负担,所需缴纳的相关过户费用由原告(反诉被告)柳育莲、苑华负担;

二、本判决第一项执行完毕之日起十日内,被告(反诉原告)尚上将本市和平区房屋腾空,交付给原告(反诉被告)柳育莲、苑华;

三、本判决第一项执行完毕之日起十日内,原告(反诉被告)柳育莲、苑华一次性给付被告(反诉原告)尚上剩余购房款1970000元;

四、本判决第一项执行完毕之日起十日内,被告(反诉原告)尚上按照每月2000元的标准给付原告(反诉被告)柳育莲、苑华自2019年3月起至诉争房屋实际交付之日止的租房损失;

五、驳回原告柳育莲、苑华(反诉被告)及被告(反诉原告)尚上其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费17132元,反诉费3050元,鉴定费10050元,保全费5000元,共计37182元,由原告(反诉被告)柳育莲、苑华负担18591元及被告(反诉原告)尚上负担18591元。(本判决生效之日起十日内被告(反诉原告)尚上直接给付原告(反诉被告)柳育莲、苑华)

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。

审判长 刘 彤

审判员 杨 颖

人民陪审员 卢凤萍

二〇二〇年一月十日

书记员 唐 琪

 

附:本裁判文书依据法律规定的具体条文:

《中华人民共和国民法总则》

第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护,任何组织或者个人不得侵犯。

第五条民事主体从事民事活动,应当遵循自愿原则,按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。

第六条民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。

《中华人民共和国合同法》

第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

第四十四条【合同的生效】依法成立的合同,自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。

第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第六十一条【合同约定不明的补救】合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。

第六十二条【合同约定不明时的履行】当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:

(一)质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

(二)价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的,按照规定履行。

(三)履行地点不明确,给付货币的,在接受货币一方所在地履行;交付不动产的,在不动产所在地履行;其他标的,在履行义务一方所在地履行。

(四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。

(五)履行方式不明确的,按照有利于实现合同目的的方式履行。

(六)履行费用的负担不明确的,由履行义务一方负担。



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