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李常永律师 李常永律师简介李常永:四川大学法学硕士,天津行通律师事务所业务主任、经济犯罪业务二部负责人,前高校教师。中国法学会会员,中国法学会刑事辩护高峰论坛“优秀刑事辩护律师”。天津市律师协会刑事专业委员会委员,天津律协... 详细>>

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律师姓名:李常永律师

手机号码:15202234921

邮箱地址:68148370@qq.com

执业证号:11201201210709214

执业律所:天津行通律师事务所

联系地址:天津市南开区长江道金融街中心A座三层(今晚报大厦对面)天津行通律师事务所

民商事诉讼

经典案例:蒋志勇与天津金宝投资集团有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

蒋志勇与天津金宝投资集团有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理法院 天津市和平区人民法院

案  号 2019)津0101民初1923号

案  由 房屋买卖合同纠纷

裁判日期: 2020年01月17日

天津市和平区人民法院

民事判决书

2019)津0101民初1923号

原告:蒋志勇,男,1965年2月7日出生,汉族,住天津市和平区。

委托诉讼代理人:谢晓锋,天津玺名律师事务所律师。

委托诉讼代理人:赵亚婕,天津玺名律师事务所律师。

被告:天津金宝投资集团有限公司,住所地天津市开发区洞庭路**华辉大厦**。

法定代表人:李静。

第三人:国电投华泽(天津)资产管理有限公司,,住所地天津开发区洞庭路**

法定代表人:张旭东,总经理。

委托诉讼代理人:倪秀红,天津安泽海森律师事务所律师。

委托诉讼代理人:李爱,天津安泽海森律师事务所律师。

原告蒋志勇与被告天津金宝投资集团有限公司、第三人国电投华泽(天津)资产管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年3月14日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告蒋志勇的委托诉讼代理人谢晓锋、赵亚婕,第三人国电投华泽(天津)资产管理有限公司的委托诉讼代理人倪秀红、李爱到庭参加诉讼,被告天津金宝投资集团有限公司经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告蒋志勇向本院提出诉讼请求:1、依法确认原告与被告就天津市和平区房屋签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效;2、依法确认原告对天津市和平区房屋享有优先权(居住权、住房保障权及生存权的优先权);3、判令原被告继续履行诉讼请求1的《天津市商品房买卖合同》,被告协助原告办理天津市和平区房屋产权变更登记手续;4、本案诉讼费等全部费用由被告承担。

事实和理由:被告系天津市和平区房屋的开发商。2004年8月24日,原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》,约定将坐落于天津市和平区房屋出售给原告,建筑面积200.19平方米,每平方米价格3097元,总房款62元。前期一次性付款52万元,房屋竣工验收合格后交付,余款交房后支付。合同签订后,原告分别于2004年8月24日向被告交付52万元、2005年11月21日向被告交付3万元购房款。2005年年底,被告交付房屋并由原告实际占有使用至今。但由于被告的原因,原告至今未能交付剩余购房款,且未能办理房屋产权变更登记手续。近日,第三人向天津市滨海新区人民法院申请强制执行,查封了诉争房屋并通知原告腾房。为维护合法权益,原告向滨海法院提出执行异议申请,要求中止执行程序。在执行异议审理过程中,原告得知:2000年7月,被告向中国工商银行股份有限公司天津广厦支行借款500万元,将包含涉诉房屋在内的天津市和平区唐山道与建设路交口金宝公寓第5、6、8层房产设立了在建工程抵押担保。借款到期后,被告剩余借款本金320万元未清偿,中国工商银行股份有限公司天津广厦支行将债权转让给中国东方资产管理股份有限公司天津市分公司,最终由第三人受让了上述债权。原告认为,原被告签订《天津市商品房买卖合同》合法有效,于法不悖,应当继续履行。作为诉争房屋买受人,原告已经交付了大部分购房款。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关法律规定,原告对诉争房屋享有的权利优先于第三人的抵押权,有权要求被告协助办理房屋产权变更登记手续。故原告为维护合法权益,诉至贵院,望判如所请。原告蒋志勇向本院提交如下证据材料:

1.天津市商品房买卖合同,拟证明2004年8月24日,原告与被告签署该合同,约定由原告购买诉争房屋,总房款62万元,一次性付款52万元,余款交房后支付;

2.购房款收据,拟证明原告分别于2004年8月24日、2005年11月21日,共计交付购房款55万元,支付了大部分购房款;

3.物业费收据、装修保证金收据、装修队管理费收据、垃圾清运费收据、《天津市天燃气公司(民用户)使用证》、《天津市居民住宅供热合同》、天津数字电视用户服务登记表、《天津市自来水IC卡户表用水协议书》、物业费收据,拟证明自2005年年底,原告依次缴纳涉案房屋的物业费、装修保证金、装修队管理费、垃圾清运费,签署供热合同,办理天燃气使用证、水表、数字电视等,实际占有使用诉争房产;

4.(2010)二中保民终字第414号《民事判决书》《律师调查令(回执)》《人民币中长期借款合同》《抵押合同》《抵押物清单》,拟证明2000年7月26日被告以包括诉争房屋在内的在建工程设定抵押担保。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关法律规定,已经支付大部分购房款(88.7%)并占有使用诉争房屋的原告,对该房屋享有的权利优先于第三人的在建工程抵押权。

被告天津金宝投资集团有限公司未答辩。

第三人国电投华泽(天津)资产管理有限公司述称,1.关于原被告签署的合同我们没有牵涉其中,真实性我们不发表意见,请法庭查证;2.关于原告诉讼请求优先于第三人抵押权没有法律依据,即便原告根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》,还应根据《最高人民法院民事执行中查封、抵押、冻结财产的规定》和《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》两项司法解释、根据上述两解释规定,房屋买受人虽然支付价款并实际占有房屋,但未办理登记的,法院可以查封冻结;买受人存在法院查封冻结后签订买卖合同及买受人名下并非只有一套住房等情况的,不能排除对登记在被执行人名下房产的执行。因此,上述批复和解释综合考虑了诸多因素以及买受人购买目的及其名下房产情况等,从而决定应保护的对象;原被告签订的《天津市商品房买卖合同》不具备继续履行办理房产登记的条件。原告于2004年8月24日与被告签订《天津市商品房买卖合同》,而早在2000年7月26日被告对其所有包括涉案房屋在内的房产设立了抵押登记,其此后涉案房产陆续被法院查封,据此原被告之间的买卖合同无法继续履行,原告应当以合同不能履行向被告另案主张违约责任。综上请法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人向本院提交如下证据材料:

1.《天津市房地产抵押权证明书》,拟证明涉案房产于2000年7月26日已经办理抵押登记的情况;

2.从滨海法院卷宗中调取的和平房管局出具的涉案房产在内的金宝公司所有的房产被法院查封的情况记载,拟证明涉案房屋在2003-2004年期间被一中院相关裁定予以查封。

本院经审理认定事实如下:1.被告系天津市和平区房屋的开发商。2000年7月,被告向中国工商银行天津市分行广厦支行签订了《人民币中长期借款合同》及《抵押合同》,约定被告向天津市分行广厦支行借款500万元,并以包含涉诉房屋在内的天津市和平区唐山道与建设路交口金宝公寓第5、6、8层房产设立了在建工程抵押担保,并办理了抵押登记,天津市分行广厦支行取得了他项权证书。借款到期后,被告剩余借款本金320万元未清偿。后中国工商银行天津市分行广厦支行于2005年7月14日将债权转让给中国东方资产管理公司天津办事处,该办事处于2009年3月23日起诉本案被告要求偿还借款,支付利息。2010年8月18日,天津第二中级人民法院作出(2010)二中保民终字第414号民事判决书,判决本案被告偿还借款本金320万元及相应利息。后又由本案第三人受让了上述债权。

2.2004年8月24日,原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》,约定将坐落于天津市和平区房屋出售给原告,建筑面积200.19平方米,每平方米价格3097元,总房款62元。前期一次性付款52万元,房屋竣工验收合格后交付,余款交房后支付。合同签订后,原告分别于2004年8月24日向被告交付52万元、2005年11月21日向被告交付3万元购房款。2005年年底,被告交付房屋并由原告实际占有使用至今,但未办理产权登记手续。本案审理过程中,原告将剩余购房款7万元交至本院账户。

3.2019年,在本案第三人对上述债权向天津市滨海新区人民法院提出执行申请时,本案原告提出执行异议,要求对其居住的B座802的房屋不予执行。经过天津市滨海新区人民法院做调解工作,双方达成和解,本案第三人不再向本案原告主张权利。

4.本案第三人原名称为天津华泽(集团)有限公司,2019年11月14日经批准,变更名称为国电投华泽(天津)资产管理有限公司。

本院认为,原、被告双方签订《商品房买卖合同》的行为系其双方的真实意思表示,合同成立并生效。双方均应按照合同约定履行相关的义务,原告已经交纳了52万房款,剩余7万元已经交至本院账户,已经履行了支付房款的义务,故被告应承担配合原告进行房屋权属登记的义务。原告的第一项及第三项诉讼请求具有事实及法律依据,故本院予以支持。关于原告的第二项诉讼请求,因第三人已不再向其主张权利,故本院不再予以裁判。

被告天津金宝投资集团有限公司经本院依法公告送达开庭传票,无正当理由拒不到庭,视为放弃抗辩权利。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,缺席判决如下:

一、原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效;

二、本判决生效之日起十五日内被告天津金宝投资集团有限公司协助原告将坐落于天津市和平区唐山道与建设路交口金宝公寓B座802房屋的权属登记办理至原告名下,过户费用由原告承担;

三、驳回原告其他诉讼请求。

案件受理费80元,由被告天津金宝投资集团有限公司负担。(本判决生效之日起十五日内被告天津金宝投资集团有限公司直接给付原告蒋志勇)

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。

审判长 张华辉

审判员 刘 蕊

人民陪审员 姜生会

二〇二〇年一月十七日

书记员 高雨馨

 

附:本裁判文书依据法律规定的具体条文:

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。



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