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李常永律师 李常永律师简介李常永:四川大学法学硕士,天津行通律师事务所业务主任、经济犯罪业务二部负责人,前高校教师。中国法学会会员,中国法学会刑事辩护高峰论坛“优秀刑事辩护律师”。天津市律师协会刑事专业委员会委员,天津律协... 详细>>

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律师姓名:李常永律师

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民商事诉讼

经典案例:朱华与陈美玲合同纠纷一审民事判决书

朱华与陈美玲合同纠纷一审民事判决书

审理法院 天津市河东区人民法院

案  号 2019)津0102民初10974号

案  由 合同纠纷

裁判日期: 2020年02月03日

天津市河东区人民法院

民事判决书

2019)津0102民初10974号

原告:朱华,男,1983年1月30日出生,汉族,住黑龙江省木兰县。

委托诉讼代理人:陈庆南,天津张盈律师事务所律师。

被告:陈美玲,女,1959年4月28日出生,汉族,住天津市河**。

委托诉讼代理人:史启启,国浩律师(天津)事务所律师。

第三人:杨盼盼,女,1990年12月30日出生,回族,住河北省泊头市。

委托诉讼代理人:陈庆南,基本情况同上。

原告朱华与被告陈美玲合同纠纷一案,本院于2019年11月4日立案后,依法追加杨盼盼为第三人参加诉讼,适用简易程序于2019年12月19日、2020年1月8日公开开庭进行了审理。朱华、杨盼盼共同的委托诉讼代理人陈庆南,陈美玲及其委托诉讼代理人史启启到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

朱华向本院提出诉讼请求:1.撤销转让合同;2.陈美玲返还转让费35000元,赔偿房屋装修损失22500元、停业损失12500元;3.诉讼费由陈美玲负担。事实与理由:2019年8月,朱华从陈美玲处转让其经营的位于天津市河东区的餐厅,并支付转让费39000元,且通过陈美玲与上述涉案房屋的所有人签订房屋租赁合同。朱华花费140000元装修开业后的第7天即接到涉案房屋会部分拆除的书面通知,2019年10月24日即朱华开业的第20天,涉案房屋对外经营的出入口被街道办事处强行拆除,并将门封闭。至此,朱华转让的店面彻底失去经营价值。而陈美玲在房屋转让前即已知道涉案房屋会被部分拆除,没有对外经营价值,故将其经营十余年的餐厅对外转让,正因其故意隐瞒事实,才使得朱华作出错误的意思表示,签订涉案转让合同,支付转让费并巨资装修,致使重大损失,故成讼。

陈美玲辩称,1.涉案转让合同的标的物为原天津市河东区美星小吃部的内部设备、设施,均已交付朱华,涉案合同已履行完毕,陈美玲不存在欺诈行为;2.朱华、杨盼盼在接到拆除通知的情形下仍继续装修涉案房屋,应自担风险,与涉案转让合同无关,且朱华提交的证据不能证明损失的实际金额。

杨盼盼述称,其与朱华系夫妻关系,同朱华的意见一致。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对于双方无争议的,予以认定。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

涉案位于天津市河东区的房屋系案外人钟淑梅所有,原由陈美玲承租经营餐馆使用。2019年8月28日,朱华通过其妻杨盼盼与陈美玲达成口头转让合同,约定陈美玲将上述餐馆内的经营用设备转让给朱华,由朱华继续在该房屋内经营餐馆,双方协商转让费为39000元。2019年8月29日,朱华向陈美玲转账支付52000元,含转让费39000元及代钟淑梅退还陈美玲的房屋租金13000元,后陈美玲向朱华交付了经营设备。

2019年9月4日,中山门街道综合执法大队告知朱华涉案房屋店面即将拆除,停止装修以免更大损失。后朱华仍继续装修并营业。现涉案房屋相连违章建筑已被拆除,涉案房屋于2019年11月23日由钟淑梅收回。

另查,2019年8月28日,陈美玲与钟淑梅签订《关于房屋租赁合同提前终止的协议》,约定双方就涉案房屋签订的租赁合同提前终止,陈美玲已交的多余租金和押金13350元委托朱华代转给陈美玲。同日,杨盼盼与钟淑梅签订《房屋租赁合同》,约定钟淑梅将涉案房屋出租给朱华,期限自2019年9月1日至2020年8月30日,月租金4500元。

本院认为,《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定:“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。本案中,朱华即主张陈美玲在订立涉案转让合同时存在隐瞒涉案房屋外连违建即将拆除的事实。对此,本院通过已查明的事实分析如下:首先,朱华与陈美玲未签订书面合同明确转让的标的物为餐厅,就违建部分的处理亦无相关约定内容,而朱华在向陈美玲支付转让费前即先与涉案房屋的产权人钟淑梅签订了《房屋租赁合同》,故朱华应当清楚涉案房屋此前系由陈美玲承租经营,陈美玲显然无权对涉案房屋进行转让。由此可以视为朱华与陈美玲达成的口头转让合同标的物应仅为餐馆内的经营用设备,并不包括房屋,故涉案房屋外连违建是否拆除与涉案转让合同无关。其次,朱华在接到综合执法大队书面拆除通知后,仍然进行装修并开始经营,可见其对于涉案房屋需利用外连违建进行经营是明知的,且存有侥幸心理,此举属于其自身的商业风险判断,故违建被拆所致的不利后果亦应由其承担。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。依照上述法律规定,因朱华未能提交有效证据证明陈美玲存在欺诈行为,故应承担本案举证不能的不利后果,朱华的全部诉讼请求,无事实依据,不予支持。陈美玲的辩解意见,予以采纳。

综上所述,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下:

驳回朱华的全部诉讼请求。

案件受理费1994元,减半收取计997元,财产保全费897.50元,合计1894.50元,由朱华负担。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。

审判员 李 铁

二〇二〇年二月三日

书记员 宋 丹



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